Als u gaat scheiden, komt er veel op u af. Eén van de grote dingen waarover u en uw ex moeten beslissen, is de woning. Wie blijft er wonen? Gaat u het verkopen? En tot het zo ver is: hoe verdeelt u de woonlasten? In dit artikel schetsen we in vijf aktes de veelvoorkomende scenario’s rondom een koopwoning en woonlasten bij een echtscheiding.
Het verdelen van de woonlasten is maatwerk
Meteen een kleine disclaimer. Iedere echtscheiding steekt anders in elkaar en de oplossingen voor kwesties rondom scheidingen zijn maatwerk. Dat geldt ook voor de verdeling van de woonlasten. Veel factoren spelen een rol bij het vinden van de beste verdeling . Zijn er kinderen in het spel? Verdient de ene partner veel meer dan de ander? Staat het huis onder water? Het is dus belangrijk om persoonlijk advies in te winnen. En goed te kijken wat de fiscale gevolgen zijn van de keuzes die u maakt. Meestal vinden exen ondanks hun strijd een passende oplossing. Zo niet, dan kan echtscheidingsmediation helpen.
Akte 1: Maria en Hans liggen in scheiding
Maria en Hans hebben twee jonge kinderen. Na een moeizame periode in hun relatie, besluiten ze te scheiden. Omdat ze zoveel ruzie hebben, zoekt Hans meteen een tijdelijke huurwoning. Maria blijft voorlopig met de kinderen achter in de koopwoning die ze een paar jaar geleden in gemeenschap van goederen hebben gekocht. De twee weten nog niet wat ze uiteindelijk met het huis willen doen.
Woonlasten verdelen als één partner uittrekt
Voor Hans stijgen de woonlasten. Omdat hij nog steeds voor de helft eigenaar is van de woning met Maria, moet hij in principe meebetalen aan de woonlasten. Denk aan de hypotheek, maar ook gas, water, licht en verzekeringen. Maar hij woont er niet en maakt dus helemaal geen gebruik van de woning. Bovendien heeft hij extra kosten omdat hij huur moet betalen.
Gebruiksvergoeding
Hans heeft een paar opties: hij kan bij de rechter om een zogenoemde gebruiksvergoeding vragen. Maria moet hem dan een bepaald bedrag betalen omdat Hans geen ‘gebruiksgenot van de woning’ heeft. Maar hij kan ook afwijkende afspraken maken met Maria. Bijvoorbeeld dat hij wel meebetaalt aan de hypotheek, maar niet aan de andere woonlasten. Of: alle woonlasten optellen en die simpelweg door twee delen.
Akte 2: Maria wil Hans uitkopen
Maria merkt dat haar kinderen het fijn vinden om in hun eigen bedjes te slapen. Het liefst wil ze de woning houden. Ze onderzoekt of ze Hans kan uitkopen. Hans en Maria zijn allebei voor 50 procent eigenaar van het huis.
Uitkopen: hoe werkt dat?
Of Maria haar ex kan uitkopen, hangt af van de waarde van de woning en haar financiële situatie. Een taxateur stelt de huidige waarde van het huis vast. Als er overwaarde is, en er dus geld overblijft na de verkoop en de aftrek van de resterende hypotheek, dan heeft Hans recht op de helft daarvan. Maria moet hem een uitkoopsom betalen. Ze kan dit meefinancieren bij de nieuwe hypotheek die ze aanvraagt, want die heeft ze nodig als ze in haar eentje huiseigenaar wordt. De hypotheekverstrekker kijkt of ze genoeg verdient om de hele hypotheek te dragen.
Als Maria veel geld op de bank heeft staan, kan ze dat natuurlijk ook gebruiken om Hans uit te kopen. Bij het berekenen van de uiteindelijke uitkoopsom komt nog best veel kijken. Zo spelen schenkingen die zijn ingebracht en de resterende hypotheek ook een rol.
Akte 3: Maria en Hans houden de woning nog even aan
Helaas, op de woning van Hans en Maria zit geen overwaarde. Sterker nog: het huis is in waarde gedaald. Kortom: de twee zitten met een restschuld. Als Maria het huis nu wil overnemen, neemt ze die schuld ook over. Hans en Maria zien het allebei niet zitten en besluiten voor optie twee te gaan: ze houden de woning nog even aan in gemeenschappelijk bezit.
Woning in onverdeeldheid houden
De juridische term hiervoor is de woning ‘onverdeeld laten’ of ‘onverdeeld houden’. Exen die dat doen, moeten goede afspraken maken over de voorwaarden. Hoe lang duurt de onverdeeldheid? En de kosten voor het onderhoud van de woning: hoe verdelen ze die? Dit soort afspraken worden vastgelegd in een extra akte bij de scheidingsovereenkomst, de akte van onverdeeldheid. Hans en Maria doen dit ook. Ze maken meteen afspraken over het verdelen van de opbrengst of het verlies uit de woning na de periode van onverdeeldheid. En, ook heel belangrijk, over de aangifte van de betaalde hypotheekrente en het eigen woningforfait.
Akte 4: Maria en Hans besluiten de woning tóch te verkopen
We zijn inmiddels 3 jaar verder. De woning is weer in waarde gestegen. Maria vindt het toch te duur om het hele huis over te nemen. Bovendien zijn zij en de kinderen toe aan een nieuwe stap. Hans vindt het prima, dus de woning gaat in de verkoop. Ze lossen dan in één klap de hypotheek af en kunnen allebei met een schone lei beginnen.
Verkopen woning na echtscheiding
Maria en Hans zijn allebei voor de helft eigenaar van de woning. De overwaarde moeten zij dus ook door twee delen. Daar worden natuurlijk eerst alle kosten voor het verkopen van de woning afgetrokken (denk aan de notaris en makelaar). Koopt Maria (of Hans) binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet ze de overwaarde in die woning steken. Doet ze dit niet, dan krijgt ze over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek. Dit ligt vast in de bijleenregeling van de Belastingdienst.
Akte 5: woning verkocht!
Gelukkig vinden Hans en Maria snel een koper voor de woning. De overwaarde steken ze allebei in een nieuw koophuis in dezelfde wijk. Heel fijn voor de kinderen, want die hebben zo allebei hun ouders lekker dicht in de buurt.
Bent u verwikkeld in een echtscheiding en heeft u meningsverschillen over de afhandeling van de financiële aspecten? Neem contact op met de advocaten en mediators van Van Ekelen & Poort in Eindhoven om vrijblijvend te informeren naar de mogelijkheden van echtscheidingsmediation.
